2017年马上就要结束了，每逢年底，各大房地产机构总会纷纷晒出年度报表，总结今年展望明年。然而过去总是20号以后才出的报表，今年却有不少机构以及各路大神提前公布年报。
为何今年大家一反常态，大卢认为，一来离2017年还剩下半个月，楼市没有翻盘的时间和机会，二来，楼市平淡的背景下也实在没啥可说的，大家抱着早做完总结早放假的心态，提前披露报表。
2017年上海新建商品住宅成交陷入“冰冻”，小阳春发力反弹，可惜只有74万平方米，甚至未达到80平方米正常流量的下限。小阳春的落空使得市场交易热情降低，此后交易下滑，并长期在低位盘整，就连金九银十也没有反弹，甚至是有网签记录以来同期值。
2017年新建商品住宅供应面积368.3万平方米，环比减少60.0%；成交也顺势减少，为607.1万平方米，环比减少55.0%，供求比为0.6:1。尽管有调控压力，但库存缺在不断减少，导致均价47378元/平方米，环比上涨23.3%。
入市价格倒挂 长宁徐汇缺席年度供应
随着市区土地越来越少，外围土地尤其是远郊土地逐渐成为市场供应重要组成部分，随着这些土地转化为项目，郊区成为市场供应主力的格局进一步扩大。2017年供应前三的嘉定、青浦和宝山加起来占全市总供应47.4%，比去年提升5.8个百分点。
图1：上海新建商品住宅区域分布（2017）
数据来源：上海中原地产
外围区域供应成为主力主要是价格因素，郊区一般以刚需为主，均价比较低，可以稀释中高端楼盘对均价拉动的影响。而预证申领特别困难，尤其是一些高价房很难通过审核，今年徐汇和长宁甚至没有项目入市，某一区域整年没有供应在历史上也是非常少见的现象。
总体来看，今年入市项目价格收到“窗口指导”平稳入市。但个别板块一、二手价格倒挂的现象比较常见，所以上半年还出现排队抢房的现象。尤其是四季度甚至出现后一批房源价格不及前一批的跌价现象，导致业主不满怒砸售楼处。
成交前高后低 套均面积下滑
上海已经进入存量房时代，如果成交4套房子，3套2手房，1套新房。所以新房供应不多，更吸引买家关注。尽管有调控措施，但上半年还是只要一开盘，都能全部去化。但是随着调控深入以及市场预期逐步改变，一些新盘客户的转化率目前只有4成，而上半年可以达到7成。
所以上半年新盘去化可以达到7-8成，下半年能去化一半已经是不错的结果了。当前开盘也出现分化，一些开盘价格远低于市场预期，并和周边项目形成倒挂的会有不错的客户储备，但是价格还是维持原状甚至有小幅上行的，预定连一半都没有。
图2：上海新建商品住宅供求走势（2016.11-2017.11）
数据来源：上海中原地产
外环外改善住宅成交增加，豪宅表现亮眼
自2015年后上海进入改善为主的消费市场，今年这一格局也没有发生改变。从成交前十榜单来看只有1个项目单价低于3万元/平方米，而该产品还是限价房，只有特殊人群才能购买。从这份榜单也能看出，单价在3-6万元/平米的首次改善产品成为市场交易主力。
另外，从产品上也有一些改变，传统印象中郊区是刚需聚集地，但是随着2015年房价快速上行后，受总价限制，只能在外围购买房子。所以今年外环外改善的比例比去年又增加一成，达到7成，尤其像九亭、顾村、南翔等关注度比较高的区域甚至超过7成。此外，今年套均面积为123.3平方米，比去年小4.1平方米。在总价既定的背景下，也会向面积进行妥协。
值得关注的是，尽管今年市场较为清淡，但是豪宅总会给市场带来一些亮色。尽管豪宅今年收到限购限贷影响，成交也大幅缩水，但是仍有一些天价房出现。比如上半年浦东张江板块成交一套独栋别墅，单价29.95万元/平米，下半年又成交一套汤臣一品，均价超过34万元/平米，虽然都没有刷新单价记录，但在调控背景下出现这种房源的确很抢眼。
表1：成交板块前十
数据来源：上海中原地产
表2：成交排名前十项目
数据来源：上海中原地产
明年上海楼市将何去何从？
从十九大以及近期召开的中央政治局会议对房地产的表述来看，明年楼市将继续维持高压。因此限购限贷等“五限”措施短期不会撤销，并且长效机制会加紧步伐推出。但目前房价已经处于高位，政策会更关注对风险防范，所以会以稳为主，减少楼市大幅波动。从国家统计局数据显示，上海今年房价还是比较平稳的，管理层应该对这一结果会比较满意，继续出台严苛措施的可能性并不大。
预计明年新房成交量仍会在今年基础上小幅下滑，但是，如果房企感受到资金压力，开始“以量换价”，那么成交量可能会比今年有小幅增加。三、四季度楼市或有触底反弹。届时会走出前低后高的走势。
不过基于目前产品多为精装修房，本身价格成本也在抬升，所以在均价上明年持平的可能性更多一些。
当然，市场上的灰犀牛不得不堤防。昨天美联储再度加息，一些机构预测明年还会有持续加息动作。而前段时间英国、韩国也加息了。对国内而言这种压力就加强了。如果明年加息，那么对楼市而言更是雪上加霜，调整的时间周期或进一步延长。
名词解释：
“灰犀牛事件”是太过于常见以至于人们习以为常的风险。
卢文曦2017-12-15 17:50:01
